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【概要】（1****廣場位于**市**區(qū)東曉路，建筑面積總計約76794平方米（包含商業(yè)地產(chǎn)、車位及未建項目面積），車位總計483個。（2****中心區(qū)**區(qū)核心地段；一線臨主干道東曉路；距離地鐵2號線**西站、8號線曉港站均約900米；周****學(xué)校（高校、中學(xué)/職業(yè)學(xué)校、小學(xué)）群立，擁有大批穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費群體。（3****商場（負一至四層），總面積約31萬平方米，已出租有產(chǎn)權(quán)；二期塔樓發(fā)展權(quán)9006平方米，未建；二期地下車位共213個，已出租已確權(quán)。（4****商場（一至四層），總面積約2萬平米，已建空置未確權(quán)。三四期地下停車位270個，已建空置未確權(quán)。

【資格】1、 意向受讓方應(yīng)為依法設(shè)立并有效存續(xù)的企業(yè)法人、其他經(jīng)濟組織；2、意向受讓方應(yīng)符合國家法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

一、交易條件

轉(zhuǎn)讓價格102,177.910671萬元，一次性付款，保證金2,000.00萬元。

二、公司簡介

****公司成立于1991年12月17日，是一家注冊在**區(qū)(**灣仔駱克道93-107號利臨大廈23樓)的企業(yè)，注冊資本注冊資本0.999000萬元港幣，主要資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收股利、其他應(yīng)收款、長期股權(quán)投資。

公司核心資產(chǎn)是其持股99%的子公司廣****公司。****成立于1993年，由****公司與廣****公司成立中外**企業(yè)，注冊資本金1035萬美元，經(jīng)營期限自1993-3-11至2023-3-11。

三、核心資產(chǎn)——東銀廣場

****公司主要****公司**市東****公司****廣場商業(yè)地產(chǎn)（包括四****停車場）。

1、購地信息 廣****公司通過大陸國資企業(yè)招商引資，于1992年獲取項目土地，占地面積32176m。商業(yè)部分土地使用期限剩余12年，至2032年土地到期。

2、基本經(jīng)濟指標 東銀廣場位于**市**區(qū)東曉路，建筑面積總計約76794平方米（包含商業(yè)地產(chǎn)、車位及未建項目面積），車位總計483個，未來收益前景可觀。具體資產(chǎn)明細如下表： 3、物業(yè)詳情 （1）一二期物業(yè) 二期商場（負一至四層），總面積約31萬平方米，已出租有產(chǎn)權(quán)； 二期塔樓發(fā)展權(quán)9006平方米，未建； 二期地下車位共213個，已出租已確權(quán)。 4、項目亮點 （1）核心區(qū)位，交通便利 ****中心區(qū)**區(qū)核心地段；一線臨主干道東曉路；距離地鐵2號線**西站、8號線曉港站均約900米。 東銀廣場距**市傳統(tǒng)中軸線**路僅四公里，距**市地標性景點**塔僅五公里，東曉路沿線為**區(qū)項目最密集的路段之一，是**區(qū)八橫八縱規(guī)劃的主干道之一，與“**”商業(yè)旺地僅一橋之隔，多達十幾條公交線路、內(nèi)環(huán)路及地鐵二號線使住戶可方便出行，交通便利，位置優(yōu)越。 （2）成熟生活商圈，坐擁大批優(yōu)質(zhì)消費群體 地處**中軸核心地段**生活圈內(nèi)，周****學(xué)校（高校、中學(xué)/職業(yè)學(xué)校、小學(xué)）群立，擁有大批穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費群體。 周邊一公里范圍內(nèi)超過五十個成熟居住小區(qū)，擁有大量穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費人群。 周邊一公里范圍內(nèi)擁有多個高等院校、職業(yè)學(xué)院、中小學(xué)校，****大學(xué)、****學(xué)院、**省****學(xué)院、****學(xué)院等。 成熟的**核心，曉港公園，海印公園兩大公園左右相隨。周邊還有華沔萬家、萬國廣場、 歌哥商場、尚館、炳勝金礦、小肥羊等休閑娛樂配套。 （3****中心區(qū)商業(yè)項目 商業(yè)規(guī)模超5萬方，業(yè)態(tài)組合靈活；擁有一線臨街展示面。 隨著《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》出臺，讓粵港澳大灣區(qū)成為年內(nèi)投資熱點，**作為區(qū)內(nèi)重要的經(jīng)濟體，無疑是國內(nèi)外投資者重點關(guān)注的城市之一。 （4）收益穩(wěn)定，擁有較大的價值提升空間 東銀廣場二期已建成的項目有裙樓商業(yè)（地上1至4層）和地下車庫（地下1至2層），總建筑面積為37,653.61㎡，已全部辦理房地產(chǎn)權(quán)證，地下車庫已取得確權(quán)文件，目前已全部投入使用。 已運營部分商業(yè)滿租，租金收入穩(wěn)定；擁有約2萬方商業(yè)可隨時投入使用；擁有9006平方米寫字樓可建權(quán)。 商鋪租金能夠帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，投資價值非�？捎^。 四、股權(quán)結(jié)構(gòu) 五、財務(wù)狀況 六、重要信息披露 （一）重大債權(quán)債務(wù)事項 截止評估基準日，標的公司欠股東人民幣43708.540671萬元萬元，標的公司欠股東Million Global Limited人民幣14563.470657萬元、欠股東Property Trust Guangzhou Investments Limited人民幣14581.750332萬元、欠股東Dynabest Development Inc. 14563.319682萬元。 （二）提示提醒等內(nèi)容 1、長期股權(quán)投資賬面值中港幣4467.21萬元為標的企業(yè)于1993年至2003****公司********廣場一期工程款。根據(jù)標的企業(yè)與****共同出具的《****公司墊付工程款的情況說明》，該筆由標的企業(yè)代付的工程款不需要****償還，標的企業(yè)將其視為對****的投資。本次評估時，該款項已計入標的企業(yè)長期股權(quán)投資賬面值。 2、根據(jù)《****公司與****公司**經(jīng)營合同書》（1992年4月30日）、《****公司與****公司**經(jīng)營****補充合同》（2001年3月18日）、《****公司股東溝通會會議》（2020年3月31日）以及《關(guān)****集團有限公司退出****的協(xié)議》（2020年12月1日），****應(yīng)****集團有限公司（2021年2月5日已更名為“****集團有限公司”）支付人民幣2,000萬元**權(quán)益款，截至本次評估基準日時，相關(guān)款項已全部支付完畢。截至本次評估基準日時，因****內(nèi)部流程原因，尚未進行股東變更工商登記。 3、標的企業(yè)辦公場所位于**灣仔駱克道93-107號利臨大廈23樓，由股東Dynabest Development Inc.無償提供使用；另外，標的企業(yè)為管理型企業(yè)，無主營業(yè)務(wù)，因此無專任的辦公人員，具體事務(wù)由Dynabest Development Inc.人員兼任。 4、廣****公司申報的存貨—開發(fā)產(chǎn)品中房產(chǎn)未辦理產(chǎn)權(quán)證明，具體詳見評估報告； 5、****申報的存貨—****廣場二期（辦公）賬面值為企業(yè)建設(shè)二期商業(yè)時分攤至待建辦公樓項目的成本（二期商業(yè)建設(shè)時預(yù)留了辦公樓大堂等空間）。****規(guī)劃局《關(guān)于調(diào)整建筑設(shè)計的復(fù)函》（穗規(guī)函（2009）4744號），同意企業(yè)在二期商業(yè)的基礎(chǔ)上加建5至21層（8938㎡），另根據(jù)******局**分局《關(guān)于核查剩余可建筑面積的復(fù)函》（2022年6月29日），東銀廣場二期（辦公）計算容積率建設(shè)面積為8129.16㎡。截至評估基準日時，****尚未開展辦公樓加建項目的實施; 6、根據(jù)《******委員會印發(fā)關(guān)于明確我市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金計收標準的通知》（穗國土規(guī)劃規(guī)字（2018）2號），已出讓用地調(diào)整規(guī)劃用途或容積率等土地使用條件的，應(yīng)補繳土地出讓金。根據(jù)******局**分局《關(guān)于核查剩余可建筑面積的復(fù)函》（2022年6月29日），****東銀廣場地塊凈用地面積為28641㎡，總?cè)莘e率為4.5，總建筑面積為128885㎡（計算容積率建筑面積），該地塊已驗收項目的計算容積率建筑面積為120755.84㎡，剩余可建設(shè)面積為8129.16㎡（計算容積率建筑面積）。剩余可建設(shè)面積未超出總建筑面積控制指標，因此不涉及地價的補繳。 7、根據(jù)《****辦公廳關(guān)于加強土地管理的實施意見》（穗府辦規(guī)〔2018〕7號）、《******委員會印發(fā)關(guān)于明確我市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金計收標準的通知》（穗國土規(guī)劃規(guī)字（2018）2號），已供應(yīng)建設(shè)用地地下空間須辦理土地出讓手續(xù)的，按以下標準計收：其他地下空間（包括機動車庫、設(shè)備用房等）按首層機動車庫市場評估地價的比例計取出讓金，其中地下負一層的比例為50%、地下負二層及以下比例為25%。同時根據(jù)文件規(guī)定，2014年3月28日前未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的地下空間須補繳出讓金。 ****申報的存貨—開發(fā)產(chǎn)品中地下車庫（地下1至2層）截至報告出具日時尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，因此，本次評估考慮了應(yīng)補繳地價對地下車庫（地下1至2層）評估值的影響。評估結(jié)論按照資****政府相關(guān)文件測算了應(yīng)補繳地價對評估值的影響，但實際應(yīng)補繳****機關(guān)實際征收為準。請委托方關(guān)注實際應(yīng)補繳地價與評估機構(gòu)測算應(yīng)補繳地價的差別并在相應(yīng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中約定處理方法。 8、****申報的電子設(shè)備中，一臺打印機和一臺惠普彩色激光一體機現(xiàn)場盤點時無實物，據(jù)財務(wù)管理人員介紹，相關(guān)設(shè)備因內(nèi)部管理不當被誤處置，****設(shè)備處置的相關(guān)資料，已提供設(shè)備盤虧說明。 9、****所涉及的未來盈利預(yù)測是建立在由****管理層制定，并經(jīng)****確認的基礎(chǔ)上的。****對提供的未來盈利預(yù)測的相關(guān)數(shù)據(jù)和資料的真實性、科學(xué)性和完整性，以及未來盈利預(yù)測的合理性和可實現(xiàn)性負責。本評估報告是在****提供的預(yù)測數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。提供必要的資料并保證所提供的資料的真實性、合法性、完整性是被評估單位及相關(guān)當事方的責任；資產(chǎn)評估專業(yè)人員的責任是對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見。 10、廣****公司申報的投資性房地產(chǎn)截止評估基準日大部分處于出租狀態(tài)。 11、本項目掛牌金額由兩部分組成，其中股權(quán)掛牌金額58469.37萬元，債權(quán)43708.540671萬元。 12、本項目如競價采用網(wǎng)絡(luò)競價多次報價交易方式，競價增值部分是對股權(quán)價款的溢價。 13、涉及的財務(wù)數(shù)據(jù)均以2022年7月31日港幣對人民幣匯率（1：0.85908）為計算依據(jù)。 14、公告中，審計報告數(shù)據(jù)、近期財務(wù)報表數(shù)據(jù)均以港幣為單位，其余財務(wù)數(shù)據(jù)以人民幣為單位。 15、根據(jù)標的企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)登記記載，其中股東Million Global Limited持有標的33.34%股權(quán)，另外兩家股東持有33.33%股權(quán)，但標的企業(yè)注冊登記證明文件中明確，三家股東各出資額港幣3330元，實際持股比例各占標的企業(yè)1/3份額。 16、2022年12月14日，****集團有限公司（****公司****交易所掛牌轉(zhuǎn)讓所持有的****剩余**權(quán)益，掛牌轉(zhuǎn)讓底價0.0001萬元。 （三）管理層擬參與受讓意向 否

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